リバースモーゲージとは？リバースモーゲージローンの問題点

高齢化の進む日本では、ますます将来の年金や定年後の再雇用への不安が広がっています。老後生活への心配が増す中、その解決策の1つとして預金や保険、キャッシング（カードローン）などとともに「リバースモーゲージ」というシステムが、少しずつ注目され始めています。

リバースモーゲージとは「持ち家のある高齢者が、その家を担保に老後の生活費などを一時金または年金形式で借りられる貸付制度」のこと。リバースとは「逆」、モーゲージとは「抵当」を意味する英語です。一般に自治体が運営していたり、銀行などが金融商品として扱っています。
まだまだ普及しているとはいえないこのシステム、果たしてどのようなメリットや問題点があるのでしょうか。

通常、銀行が個人に融資を行なう場合、貸倒れを防ぐため不動産などの抵当を供することが求められます。もしも返済不能になったときに、その不動産を競売にかけて売却金額を融資残高に充当するためです。
普通の融資は債務者が毎月返済を続けることで、債務額が徐々に減額していきます。しかし、リバースモーゲージの場合は、逆に債務額が年月とともに増えていきます。理由は、リバースモーゲージが貸付ける段階から担保となる不動産による一括返済を前提にしている融資制度だからです。つまり、債務者は毎月返済をすることがそもそも予定されておらず、融資を受続けるのみになります。

月々の返済をせずに融資を受けられる点は、毎月借入額に応じた返済が必要となるキャッシング（カードローン）との大きな違いといえるでしょう。
しかし、借金である以上、いつかは返済しなければなりません。通常は、債務者である年配者が死亡した後に抵当に供された不動産が売却され、債務回収されます。

リバースモーゲージの最大のメリットは、年配者が住み慣れた家を抵当には入れつつも、そこを老後も離れることなく住み続けられること。そして、一定の生活費を受取れることです。

リバースモーゲージは、公的年金や金融資産だけでは生活が難しい高齢者にとっては、非常にありがたい制度です。
また、通常の住宅ローンとは違い、高齢でも借りられることも大きなメリットでしょう。

【1】債務者の長生きリスク

通常、リバースモーゲージは債務者である年配者の死亡後に不動産を売却して債務回収することを予定していますが、予定どおりにならない場合があります。
銀行や自治体は、何十年も債務者の死亡を待ってくれるわけではありません。債務額が不動産の評価額を超えてしまい、担保割れする可能性があるためです。
そこで、たとえば20年など、リバースモーゲージには契約期間が定められているケースがあります。そのうえで、契約期間を超えて債務者が長生きした場合に問題が生じます。

債権者側は、利息を含めた債務を一括で返済するように求めますが、高齢者である債務者には非常に難しいでしょう。返済できない場合は、債務回収のために抵当権が実行され、債務者は家を失うことになります。さらに、それまで受取っていた融資が停止され、生活費も確保できなくなる事態が発生しかねません。
ただし、リバースモーゲージの融資期間を「終身」としている自治体や金融機関もあります。

【2】評価額の低下リスク

リバースモーゲージ契約時の不動産価額に応じて、その後一定期間受取れる融資額が決められます。しかし、リバースモーゲージ契約期間中に不動産市場が低迷するなどして不動産評価額が下がれば、担保割れの危険が生じます。
債務回収の元手は不動産のみのため、債権者である金融機関や自治体は融資額を少なくしたり、場合によっては融資を停止したりするかもしれません。

【3】「土地」に対する融資である

日本では不動産評価額のうち、「建物」部分はあまり評価されず、大部分は「土地」に準じて不動産評価額が決められます。そのため、リバースモーゲージは一軒家を自宅としている人が主な対象者となり、マンション住まいの場合は条件が厳しく設定されていることが多いようです。

【4】家族の理解を得にくい

リバースモーゲージは、債務者死亡後の自宅売却を前提としているため、自宅を子どもや孫に残すという日本の文化には合わない面があります。そのため、家族の理解を得にくいという問題点もあげられます。

リバースモーゲージは今後の日本社会において、年配者も自分のことは自分で面倒を見るという風潮が強まるにつれて、徐々に受入れられていくのかもしれません。
しかし、利用する際には今回取上げた問題点を十分に把握して、家族とよく相談して決めるべきでしょう。

なお、年金や貯蓄等で生活費の大部分を賄えるものの、急に大きな出費が発生したときの工面が心配という場合には、キャッシング（カードローン）の利用も選択肢の1つとして考えられます。利用年齢に上限があるため一生涯にわたって使うことは難しいですが、いざという時に備えて1枚契約しておくと便利でしょう。